Obiettivi formativi
Nel primo modulo, si presenta agli studenti il complesso dei rischi che caratterizzano la realtà in cui ciascun individuo e ciascuna azienda operano quotidianamente, delineando l’evoluzione degli stessi, i principali elementi che li contraddistinguono e le fasi del risk management. Dopo avere affrontato lo studio dei rischi, l’analisi si sposta sui diversi metodi di gestione degli stessi, soffermandosi sull’assicurazione. In particolare, se ne illustrano le caratteristiche distintive in termini di inversione del ciclo-costi ricavi, gestione tecnico-assicurativa e finanziario-patrimoniale, bilancio e articolazione dello stesso, requisiti patrimoniali, canali distributivi a disposizione della compagnia per raggiungere il cliente. Ciascun aspetto è trattato anche con specifico riferimento alla normativa di settore, che negli ultimi anni ha subito una profonda evoluzione. A completamento del modulo, si affronta una disamina dei rischi coperti dai principali prodotti vita e danni e degli elementi che più frequentemente si possono trovare nei testi di polizza.
Il modulo di real estate finance presenta il mercato real estate italiano, distinguendo i diversi veicoli di investimento immobiliari (fondi immobiliari, SIIQ, società immobiliari) e confrontandoli in modo critico, anche grazie all’intervento di operativi del settore che porteranno la loro testimonianza. Lo strumento di investimento immobiliare viene descritto e analizzato nelle sue caratteristiche principali, soffermandosi sul rischio, sul rendimento e sulla correlazione tra i due elementi con riferimento a un singolo immobile o a un portafoglio. Il tema del finanziamento degli immobili permette di descrivere e confrontare gli strumenti del mutuo e del leasing, non trascurando gli effetti fiscali. In relazione a tutti questi aspetti, ci si concentra sulla gestione degli immobili attraverso i diversi veicoli di investimento immobiliare, alla luce anche delle finalità degli operatori istituzionali che li gestiscono: società di gestione del risparmio, enti previdenziali, istituzionali, ecc.
Al termine dell’insegnamento, gli studenti avranno acquisito:
a. Le conoscenze necessarie per comprendere le caratteristiche dei rischi e dei veicoli di investimento immobiliari, i punti di forza e di debolezza delle operazioni di gestione del rischio e di finanza strutturata relativa al mercato del real estate, nonché il ruolo e le funzioni dei diversi attori coinvolti nei mercati esaminati;
b. la capacità di applicare le conoscenze acquisite per analizzare in modo critico gli strumenti di gestione del rischio e di investimento immobiliare, le caratteristiche dell’attività assicurativa e le operazioni di finanza strutturata nel mondo del real estate, per poter effettuare scelte di gestione del rischio e d’investimento in modo consapevole e coerenti con i bisogni di soggetti esposti al rischio o investitori;
c. la capacità critica (autonomia di giudizio) per valutare in modo autonomo le problematiche connesse alla gestione del rischio e alla selezione degli strumenti idonei per risolverle, all’analisi e alla selezione dei veicoli di investimento immobiliare e delle operazioni di finanza straordinaria a essi connesse;
d. le abilità consistenti nell’utilizzare un linguaggio tecnico appropriato nel comunicare con gli operatori dei mercati assicurativi e finanziari, quali, ad esempio, risk managers, tecnici di compagnia, agenti, broker e operatori delle sgr o dei fondi immobiliari, ecc.
e. le capacità di apprendere attraverso il metodo logico dell’individuazione dei problemi e l’analisi critica delle soluzioni adottate.
Prerequisiti
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Contenuti dell'insegnamento
Il corso si compone di due moduli:
- Nel primo modulo, si intende analizzare le tematiche relative ai rischi puri d’azienda nell’ottica dell’efficace gestione degli stessi, valutando le alternative a disposizione. Tra queste, particolare attenzione si pone verso i temi delle assicurazioni e dell’intermediazione assicurativa, considerando sia i prodotti sia la gestione delle compagnie di assicurazione. L’ottica di indagine è essenzialmente economico-finanziaria, tale da fornire le competenze necessarie per potere affrontare correttamente le problematiche di copertura dei rischi, aziendali e personali, dal punto di vista non solo del potenziale cliente, ma anche della compagnia erogatrice del servizio.
- Nel secondo modulo, si intende fornire le conoscenze fondamentali dell’economia del mercato immobiliare e delle tecniche di analisi fondamentale delle operazioni di finanza strutturata e straordinaria legate al settore del real estate. Congiuntamente, si analizzano le problematiche di valutazione del rendimento/rischio degli investimenti e del costo effettivo dei finanziamenti immobiliari, per poi entrare nel merito dei veicoli di investimento immobiliare presenti sul mercato italiano ed estero.
Programma esteso
L’insegnamento si articola in una trattazione strutturata dei seguenti aspetti.
Il primo modulo tratta:
1. Le logiche di analisi dei rischi
2. La tassonomia dei rischi aziendali nell’ottica di bilancio
3. La rappresentazione dei rischi nei bilanci aziendali
4. I rischi da interruzione dell’attività di esercizio
5. Il processo assicurativo
6. Ramo danni e ramo vita
7. I principali contratti ramo danni
8. I principali contratti ramo vita
9. Gli agenti
10. I broker
11. I canali innovativi e alternativi
12. L’intermediazione assicurativa: la normativa
13. L’intermediazione assicurativa: la realtà italiana
14. L’intermediazione assicurativa: la realtà europea
15. La liquidazione dei sinistri
16. I fondi pensione e la previdenza complementare
Nel secondo modulo, si tratteranno i temi relativi a:
17. Il mercato real estate: andamento e prospettive, la finanziarizzazione del settore immobiliare
18. Il rischio di un investimento immobiliare: misurazione e gestione
19. La correlazione tra investimenti e finanziamenti immobiliari: mutuo, leasing, società veicolo
20. I fondi comuni di investimento immobiliari italiani: problematiche giuridiche e fiscali
21. I fondi comuni di investimento immobiliari italiani: problematiche gestionali
22. La quotazione dei fondi immobiliari: analisi dei fattori determinanti
23. La gestione finanziaria dei fondi immobiliari
24. Un confronto economico-finanziario tra veicoli di investimento immobiliare
25. Le casse di previdenza private
26. Gli investimenti etici
27. Gli investimenti immobiliari degli investitori istituzionali
Bibliografia
Modulo di Insurance: "Economia delle imprese assicurative", C. Porzio, D. Previati, R. Cocozza, S. Miani, R. Pisani, McGraw-Hill, 2011 (capp. 1-8 e 11-13) ed eventuali materiali integrativi segnalati dal docente.
Modulo di Real Estate: “Real Estate: Manuale di economia e finanza immobiliare. III edizione”, a cura di C. Cacciamani, Egea, 2012 (capitoli 12, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 25, 26) ed eventuali materiali integrativi segnalati dai docenti.
Metodi didattici
- Acquisizione delle conoscenze: lezioni frontali;
- Acquisizione della capacità di applicare le conoscenze: testimonianze da parte di operativi del settore;
- Acquisizione dell’autonomia di giudizio: durante il corso gli studenti verranno stimolati a individuare punti di forza e di debolezza dei diversi strumenti di gestione del rischio e dell’attività assicurativa, delle operazioni di finanza strutturata nel campo del real estate, dei veicoli di investimento immobiliare e degli operatori coinvolti sul mercato, effettuando confronti critici;
- Acquisizione delle capacità di apprendimento: per ogni argomento si partirà dalla illustrazione del problema da risolvere e si analizzeranno criticamente le soluzioni adottate.
- Acquisizione del linguaggio tecnico: durante l’insegnamento verrà illustrato il significato dei termini comunemente usati nel settore, anche attraverso l’utilizzo di quotidiani e stampa specializzata (Sole 24 Ore, Milano Finanza, ecc.).
Modalità verifica apprendimento
Possibilità di esame:
- scritto con eventuale integrazione orale (a richiesta dello studente) per punteggi pari o superiori a 27/30;
- orale (a richiesta dello studente senza possibilità di ulteriore integrazione.
L’esame si svolgerà attraverso 8 domande a risposta aperta (4 relative al modulo di insurance e 4 relative al modulo di real estate finance), valutate fino a 4 punti ciascuna. Per ciascuna domanda, il punteggio massimo può essere raggiunto come di seguito:
- fino a 2,5 punti con riferimento all’accertamento delle conoscenze;
- fino a 0,5 punti con riferimento alla capacità di comunicare attraverso l’utilizzo di linguaggio tecnico appropriato;
- fino a 1 punto con riferimento alla capacità di apprendere, di applicare le conoscenze e all’autonomia di giudizio.
Altre informazioni
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